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Baulasten, Baulastenverzeichnis

Was ist eigentlich eine Baulast?

Die Baulast, geregelt im § 75 der Hessischen Bauordnung (HBO), ist eine öffentlich-rechtliche freiwillige Verpflichtung des Eigentumsberechtigten, die zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück verpflichtet.

Mit der Baulast, wird die Einhaltung des materiellen öffentlichen Baurechts auf Dauer gesichert. Sie dient dazu, die Voraussetzungen für eine positive bauaufsichtliche Entscheidung über eine bauliche Nutzung, die auf Grund der vorgegebenen Grundstückssituation nicht vorliegen würde, zu schaffen und dauerhaft zu sichern. Mit ihrer Hilfe wird die Erteilung einer bauaufsichtlichen Abweichung, Ausnahme und Befreiung entweder unnötig (Baulast = Zulässigkeitstatbestand) oder erst möglich (Baulast = Voraussetzung für die Gewährung einer Abweichung).

Die Baulast ist inhaltlich gekennzeichnet durch

  • den öffentlich-rechtlichen Charakter der übernommenen Verpflichtung (diese darf keinen Inhalt privatrechtlicher Natur haben)
  • ihre Grundstücksbezogenheit (ruht auf dem Grundstück beziehungsweise einem Grundstücksteil im Rechtssinne)
  • ihre baurechtliche Bedeutung und Vorhabenbezogenheit (entspricht dem Bauordnungs-, Bauplanungs- oder dem sonstigen öffentlichen Baurecht und steht in Verbindung mit einer konkreten Baumaßnahme beziehungsweise dient der Sicherung materiell-rechtlicher Zulässigkeitstatbestände)
  • dem Regelungsinhalt, der sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben darf (zum Beispiel bereits in einem Bebauungsplan als zwingende Festsetzung öffentlich-rechtlich gesichert ist)

Die Baulast wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Für was werden Baulasten benötigt?

Baulasten werden eingetragen, um rechtliche Hindernisse auszuräumen. Anlass hierfür kann ein Baugenehmigungsverfahren, Mitteilungsverfahren, die Errichtung baugenehmigungsfreier Vorhaben oder ein bauaufsichtliches Einschreitverfahren sein.

Baulasten werden auch erforderlich bei der Teilung von Grundstücken. Hierbei werden oft neue Verhältnisse geschaffen, die nur durch Eintragung von Baulasten in Einklang mit den maßgeblichen Bestimmungen der HBO gebracht werden können (zum Beispiel die Sicherung einer Zufahrt zu einer öffentlichen Verkehrsfläche).

Darüber hinaus können Baulasten auch auf Grund anderer öffentlich-rechtlicher Bestimmungen zur Eintragung gelangen (zum Beispiel im Rahmen von Umlegungs- und Grenzregelungsverfahren).

Ist für die Baulasteintragung ein Antrag erforderlich?

Für die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis ist in der Regel ein Antrag nämlich die sognannte Baulastenerklärung erforderlich.

In den Fällen der Grundstücksteilung ist für die Eintragung einer Baulast eine Baulastenerklärung erforderlich. Hier ist es Aufgabe des Grundstückeigentümers, öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs oder eines Architekten zu erkennen, ob eine Baulast durch die Teilung erforderlich wird um dem öffentlichen Recht zur Geltung zu verhelfen.

In den Fällen der Umlegung ist eine Erklärung der Baulasteintragung nicht erforderlich. Die Baulastbegründung erfolgt hier über das Umlegungs- und Grenzregelungsverfahren und wird lediglich in das Baulastenverzeichnis übernommen.

Welche Unterlagen sind für die Baulasteintragung erforderlich?

Zur Eintragung einer Baulast ist die Unterschrift des Grundstückseigentümers und den Eigentumsberechtigten zu belastenden Grundstücks erforderlich. Als Nachweis, dass die zur Unterschrift erscheinende Person auch tatsächlich Eigentümer/Eigentümerin des Grundstückes ist, ist die Einsicht ins Grundbuch Abteilung I und II erforderlich. Um sicher zu gehen, dass die im Grundbuch genannte Person auch tatsächlich die zur Unterschrift erscheinende Person ist, muss der Personalausweis und Reisepass vorgelegt werden.

Handelt es sich bei dem Eigentümer/der Eigentümerin um eine Firma, Verein, oder ähnliches, ist ein Nachweis über die Unterschriftsbefugnis für die Firma oder den Verein vorzulegen. Dies kann zum Beispiel ein Auszug aus dem Handelsregister oder dem Vereinsregister sein.

Zuletzt ist zur Baulasteintragung noch ein Plan vorzulegen, der die einzutragende Baulast bildlich und maßstäblich darstellt. Die Baulastfläche ist schraffiert darzustellen und zu vermaßen.

Zur Beschaffung der Pläne ist es hilfreich, sich mit dem Eigentümer des begünstigten Grundstückes in Verbindung zu setzen, da dieser sicherlich über diese Pläne verfügt, beziehungsweise sie sich von seinem Architekten, dem Amt für Bodenmanagement, einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder sonstigem Vermessungsingenieur fertigen lassen kann.

Wie läuft das Verfahren einer Baulasteintragung ab?

Nachdem bei den zuständigen Sachbearbeitern für die Baulasten der Auftrag beziehungsweise Antrag zur Baulasteintragung eingegangen ist, wird der Eigentümer des zu belasteten Grundstücks angeschrieben oder angerufen, mit den oben genannten Unterlagen beim Bauaufsichtsamt zur Abgabe der Unterschrift unter die Baulastenerklärung vorzusprechen.

Beim Erscheinen des Eigentümers/der Eigentümerin wird ihm/ihr die Baulastenerklärung erläutert und zur Unterschrift vorgelegt. Die Baulastenerklärung beinhaltet Angaben zum belasteten Grundstück, Name und Adresse des Eigentümers/der Eigentümerin und den Baulastentext und ist mit dem Plan verbunden.

Nach der Unterschrift des Grundstückseigentümers wird diese vom Sachbearbeiter/von der Sachbearbeiterin beglaubigt und die Baulasturkunde erstellt und in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Amt für Bodenmanagement, die Gemeinden/Städte sowie der Belastete und Begünstigte erhalten abschließend eine Nachricht über die Eintragung in das Baulastenverzeichnis.

Wie kommt eine Baulast zustande?

Die Baulast wird durch Erklärung der Eigentumsberechtigten gegenüber der Unteren Bauaufsichtsbehörde begründet. Bei Miteigentum an einem Grundstück ist die Baulastenerklärung von allen Miteigentumsberechtigten abzugeben. Ruht auf dem Grundstück ein Erbbaurecht oder ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, ist auch eine Unterschrift der entsprechenden Berechtigten unter die Baulastenerklärung erforderlich.

Werden Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten durch die Baulast beeinträchtigt, ist in der Baulastenerklärung hierauf hinzuweisen und sind schriftliche Einverständniserklärungen der Berechtigten beizufügen.

Die Baulast kommt mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis zustande, nicht schon mit der Unterschrift unter die Baulastenerklärung.

Was ist das Baulastenverzeichnis und was beinhaltet es?

Bei der Eintragung einer Baulast wird für das entsprechende Grundstück ein Baulastenblatt (Urkunde) angelegt, das den Baulastentext und die Angaben zum Grundstück enthält. Jedes Baulastenblatt erhält eine fortlaufende Nummer.

Im Falle der Löschung einer Baulast kommt es zur Schließung des Baulastenblatts und Löschung aus dem Baulastenverzeichnis.

Ändert sich das Flurstück eines belasteten Grundstücks, so wird die bestehende Baulastenurkunde durch eine Neue mit den aktuellen Flurstücksangaben ersetzt.

Die Gesamtheit der bestehenden Baulastenblätter ergibt das Baulastenverzeichnis.

Wo kann ich eine Baulast unterzeichnen?

Die Unterschrift unter die Baulastenerklärung muss entweder

a) vor der unteren Bauaufsichtsbehörde geleistet werden oder von ihr anerkannt werden,
b) von einem Notar oder dem Ortsgericht öffentlich beglaubigt werden oder
c) von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beglaubigt werden.

Sofern die Baulastenerklärung bei einer anderen Stelle als dem Bauaufsichtsamt unterzeichnet werden soll, ist dies dem Bauaufsichtsamt mitzuteilen.

Was ist der Unterschied zwischen der Baulast und der Grunddienstbarkeit?

Während es die Baulast nur im öffentlichen Recht gibt, regelt die Grunddienstbarkeit nur privat-rechtliche Rechte und Pflichten an einem Grundstück und wird ins Grundbuch in der Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Baulasten dagegen werden nicht in das Grundbuch, sondern nur in das Baulastenverzeichnis eingetragen und geführt.

Kann eine Baulast wieder gelöscht werden?

Baulasten können wieder gelöscht werden. Sie werden durch Verzicht der Unteren Bauaufsichtsbehörde aufgehoben, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Die Löschung kann von Amts wegen und auf Antrag erfolgen.

Was kostet die Eintragung beziehungsweise die Löschung einer Baulast?

 

Baulasten, Verpflichtungserklärungen    

Entgegennahme einer Verpflichtungserklärung (einschließlich nachfolgender Eintragung oder Zurückweisung)

 

Zuschlag bei umfangreicher Vorbereitung

je einzelne Baulast oder andere Verpflichtung

jede weitere

 

200,00 Euro

80,00 Euro

nach Zeitaufwand

Sonderfall:
Vereinigung von Flurstücken zu einem Baugrundstück
Hauptgrundstück
weitere Grundstückste über 150 Quadratmeter
bei Flurstücken unter 150 Quadratmeter

Zuschlag bei umfangreicher Vorbereitung

 

200,00 Euro
150,00 Euro
100,00 Euro

nach Zeitaufwand

Löschung einer Baulast

von Amts wegen

auf Antrag bei einfachem Arbeitsaufwand

Erhöhter Arbeitsaufwand:
pro Baulastenblatt (bis 3 Baulasten)
pro Baulastenblatt (ab 4 Baulasten)

 

 

gebührenfrei

100,00 Euro


200,00 Euro
300,00 Euro

Wie erhalte ich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und was kostet diese?

Wer ein berechtigtes Interesse geltend macht (zum Beispiel als Käufer, Eigentümer, Makler, Hypothekengläubiger oder ähnliches) kann auf Antrag beim Bauaufsichtsamt erfahren, ob auf dem entsprechenden Grundstück eine Baulast eingetragen ist.

Benötigt jemand eine schriftliche Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauaufsichtsamt, so ist diese schriftlich (per Post, per E-Mail oder per Fax möglich) unter Angabe des berechtigten Interesses zu beantragen.

Im Antrag hat der Antragsteller Angaben zum Grundstück zu machen, die aus Gemarkung, Flur, Flurstück, Straße und Hausnummer bestehen.

Erteilung von schriftlichen Auskünften aus dem Baulastenverzeichnis 

Baulastauszug / unbeglaubigt pro Grundstück bis 6 Seiten

Baulastauszug / unbeglaubigt pro Grundstück ab 7 Seiten

Baulastauszug / beglaubigt

je Grundstück

 

 

 

50,00 Euro

65,00 Euro

70,00 Euro

80,00 Euro

 

An wen muss ich mich wenden?

Bauaufsichtsbehörde beim Landkreis / der Kreisfreien Stadt / der Sonderstatusstadt

Rechtsgrundlage

Welche Unterlagen werden benötigt?

  • Baulastenerklärung des Eigentümers
  • Eigentumsnachweis für das zu belastende Grundstück (aktueller Grundbuchauszug)
  • Lageplan

Welche Gebühren fallen an?

Die Eintragung und Löschung einer Baulast sowie andere Eintragungen in das Baulastenverzeichnis sind gebührenpflichtig, ebenso Abschriften aus dem Verzeichnis. Die Gebührenhöhe wird nach der Verwaltungskostenordnung für den Geschäftsbereich des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Landesentwicklung (VwKostO-MWEVL) bzw. der kommunalen Bauaufsichtgebührensatzung festgelegt.