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Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan (Aufteilung eines Wohnhauses in Wohnungseigentum)

Planen Sie, die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind zu übertragen? Dann benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, um sogenanntes Sondereigentum bilden zu können. Gesetzliche Regeln hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Hinweis:
Die nachfolgenden Ausführungen können die gebotene Beratung durch einen Notar im jeweiligen Einzelfall nicht ersetzen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Im Sondereigentum stehen regelmäßig die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die Teilungserklärung beziehungsweise die vertragliche Einigung.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu gehören vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z. B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zusteht, steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern zu.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Wohnungseigentum kann – je nach Lage des Falles – durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder aber durch Teilung begründet werden. Bei der vertraglichen Einräumung bedarf es der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch.

Die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung erfolgt insbesondere dann, wenn das Grundstück im Alleineigentum steht. Zur Teilung ist eine Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt erforderlich, die der notariellen Beglaubigung bedarf. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung wirksam. Bei diesen Wohnungsgrundbüchern handelt es sich um besondere Grundbuchblätter, die für jeden Miteigentumsanteil (vereinfacht ausgedrückt: für jede Wohnung) angelegt werden. Hier werden eingetragen:

  • der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück
  • das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum
  • die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (als Beschränkung des Miteigentums)

Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung und die damit verbundene Anlegung der Wohnungsgrundbücher unter anderem die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes, die von der unteren Baurechtsbehörde ausgestellt werden müssen.

  • Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bescheinigt, dass die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind.

Der dazugehörige Aufteilungsplan ist eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Stempel oder Siegel und Unterschrift versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Rechtsgrundlage

Verfahrensablauf

  • Eingang des Antrags bei der zuständigen Behörde der Landkreise, der kreisfreien Städte oder der großen kreisangehörigen Städte
  • Registrierung der Unterlagen
  • Eingangsbestätigung, gegebenenfalls Nachforderungen bei Unvollständigkeit
  • Prüfung der Unterlagen
  • Erteilung der Bescheinigung (und Gebührenbescheid)
  • Versendung der Unterlagen an den Antragsteller, die Antragstellerin

Welche Unterlagen werden benötigt?

  • Lageplan (Liegenschaftskarte, inklusive aller Anlagen und Gebäude)
  • Grundbuchauszug (möglichst aktuell)
  • Aufteilungsplan (aus ihm muss die Abgeschlossenheit ersichtlich werden)
  • Grundriss- und Ansichtsplan (dient ebenfalls der Erkennbarkeit der Abgeschlossenheit)

Welche Gebühren fallen an?

Nach Landesrecht  kann für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Gebühr erhoben werden.

Voraussetzungen

  • das zu teilende Vorhaben muss bauaufsichtlich genehmigt sein
  • die beabsichtigte Teilung muss dem Bauplanungsrecht entsprechen
  • das Teileigentum muss im bauplanungsrechtlichen Sinne abgeschlossen sein

Welche Fristen muss ich beachten?

  • keine normierten Fristen über das allgemeine Verfahrensrecht hinaus
  • durch die Genehmigungsbehörden können individuelle Fristen für die Nachreichung fehlender Unterlagen gesetzt werden

Was sollte ich noch wissen?

Die Bearbeitungsdauer hängt maßgeblich von der Qualität und Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen ab.